Pubblicato il 24/10/2025, da ART Immobiliare
Siena, città d’arte, storia e Palio, non smette di esercitare il suo fascino. Ma come si riflette questo richiamo sul suo mercato immobiliare? Se state pensando di comprare, vendere o investire nella splendida città del Palio, ecco un’analisi dettagliata delle dinamiche attuali, con un occhio di riguardo alle differenze tra le aree urbane.
L’Andamento dei Prezzi di Vendita: Una Lieve Crescita Mirata
A Settembre 2025, il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in vendita nel comune di Siena si è attestato intorno a € 2.918 al metro quadro, segnando un aumento annuo di circa il 2,10% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questo dato medio, tuttavia, nasconde una forte polarizzazione:
- Centro Storico (Zona di Prestigio): È l’area con i prezzi più elevati, con una media che si aggira intorno a € 3.647 al mq. Qui la domanda di immobili unici e l’attrattività turistica spingono le quotazioni in modo significativo, con un aumento notevole anche rispetto al 2024.
- Zone Semicentrali: Aree come Fuori Porta Pispini o Fuori Porta Romana si mantengono su valori elevati, spesso superando i € 3.000 al mq.
- Zone Periferiche e con Servizi: Quartieri come Costalpino, Sant’Andrea a Montecchio, Montalbuccio o Coroncina offrono opportunità più accessibili, con medie di vendita che scendono fino a circa € 2.300 – € 2.600 al mq, e con le quotazioni più basse che si trovano in zone più distanti dal centro principale (ad esempio, Pieve a Bozzone).
Il dato chiave da notare: nonostante la media generale sia in crescita, in alcune zone si sono registrate lievi flessioni nel prezzo di vendita, indicando un mercato che sta cercando un nuovo equilibrio. La “dinamicità del mercato” è infatti definita in media come Medio Bassa, suggerendo un andamento meno frenetico rispetto ad altre grandi città.
Il Settore degli Affitti: La Vera Impennata
Il vero protagonista del mercato immobiliare senese è il settore degli affitti, che sta vivendo un vero e proprio boom.
A Settembre 2025, il prezzo medio richiesto per gli immobili in affitto ha raggiunto circa € 11,99 al mese per metro quadro, con un aumento robusto di quasi il 6% rispetto all’anno precedente.
Questa impennata è guidata principalmente da:
- Studenti e Lavoratori Fuori Sede: La presenza di importanti istituzioni universitarie e sanitarie mantiene alta la richiesta di alloggi a lungo termine.
- Affitti Brevi e Turistici: La vocazione turistica di Siena e la crescente diffusione di piattaforme di short rent hanno compresso l’offerta di immobili disponibili per l’affitto residenziale a lungo termine, spingendo al rialzo i canoni.
- Le Zone Più Costose per Affittare: Ancora una volta, il Centro Storico guida la classifica con richieste medie che superano i € 13,00 al mq mensili.
Opportunità per l’Investitore
Siena rimane una piazza interessante per gli investitori. La stabilità della domanda, sia per l’acquisto (attrattiva storica e paesaggistica) che per l’affitto (popolazione universitaria e turistica), offre diverse strategie:
- Investimento a Lungo Termine (Affitto Residenziale): Concentrarsi su zone ben collegate ma esterne al centro (Fuori Porta Tufi, San Prospero) per bilanciare il costo di acquisto con una buona redditività da locazione a studenti o famiglie.
- Investimento a Breve Termine (Affitto Turistico): Il Centro Storico offre il massimo potenziale di rendimento, sebbene richieda una gestione più intensiva e sia soggetto alle normative locali sul short rent.
Conclusioni: Un Mercato Dalle Due Velocità
Il mercato immobiliare di Siena è caratterizzato da una duplice velocità:
- Le Vendite mostrano una crescita contenuta ma costante, con il Centro Storico che consolida il suo status di asset di lusso.
- Gli Affitti registrano aumenti significativi, creando una pressione sui canoni residenziali.
Per navigare al meglio in questo scenario, la valutazione professionale dell’immobile e l’analisi del micro-mercato specifico (se a destinazione residenziale o turistica) sono più che mai fondamentali.
Siena non è solo una meta, ma un investimento che unisce la qualità della vita all’appeal storico-culturale, elementi che garantiscono una tenuta del valore nel tempo.
Disclaimer: I dati riportati sono medie di mercato a Settembre 2025 e possono variare in base alle specifiche caratteristiche dell’immobile, allo stato di conservazione e alle dinamiche contrattuali.