L’acquisto di una casa in costruzione, o “sulla carta”, può rappresentare un ottimo affare e l’opportunità di personalizzare la propria abitazione. Tuttavia, comporta anche rischi specifici legati al fatto che il bene non è ancora ultimato. È fondamentale adottare una serie di precauzioni e conoscere gli strumenti di tutela previsti dalla legge italiana per proteggere il proprio investimento.
1. La Fase Preliminare: Scelta del Costruttore e Documentazione
La prima e più importante forma di tutela è la scelta accurata del costruttore.
- Verifica della Solvibilità e Reputazione:
- Effettua una ricerca sulla storia finanziaria e sulla reputazione dell’impresa. Verifica se ci sono state controversie legali o fallimenti in passato.
- Chiedi di vedere i lavori precedentemente realizzati e, se possibile, parla con chi ha già acquistato da loro.
- Visura e Documentazione:
- Richiedi e analizza la visura camerale del costruttore.
- Controlla il Permesso di Costruire (PdC) rilasciato dal Comune, assicurandoti che sia valido e che il progetto rispetti le norme urbanistiche.
2. Il Contratto Preliminare (Compromesso) e le Tutele Legali
La legge italiana, in particolare il D.Lgs. 122/2005, ha introdotto misure specifiche per proteggere l’acquirente di immobili da costruire.
A. La Fideiussione (Obbligatoria)
Il costruttore è obbligato a fornire all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia di tutte le somme versate (acconti, caparre) dal momento della firma del contratto preliminare fino al rogito notarile.
- Cosa Garantisce: Se il costruttore dovesse incorrere in una crisi finanziaria (fallimento, concordato preventivo, ecc.), la fideiussione garantisce la restituzione degli importi già pagati.
- Azione Pratica: Assicurati che il contratto preliminare contenga l’indicazione degli estremi della fideiussione (Ente emittente, importo garantito, data di efficacia). Non firmare il preliminare e non versare alcun acconto senza aver ricevuto l’originale della fideiussione.
B. Il Contenuto Essenziale del Preliminare
Il contratto preliminare deve essere trascritto nei Registri Immobiliari e deve contenere obbligatoriamente (pena la nullità) diversi elementi, tra cui:
- La descrizione dettagliata dell’immobile, delle sue pertinenze e delle caratteristiche tecniche costruttive.
- Il prezzo complessivo e il piano di pagamento (rate e scadenze).
- Gli estremi del Permesso di Costruire.
- La data prevista per la conclusione dei lavori e per il rogito.
- L’indicazione degli estremi della fideiussione.
C. L’Assicurazione Decennale Postuma (Obbligatoria)
Al momento del rogito (atto definitivo di vendita), il costruttore è obbligato a rilasciare una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente.
- Cosa Garantisce: Copre i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi (vizi strutturali, isolamento inadeguato, ecc.) manifestatisi entro dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori.
3. La Fase Costruttiva: Monitoraggio e Stato Avanzamento Lavori (SAL)
Durante la costruzione, è cruciale mantenere un controllo vigile:
- SAL e Pagamenti: Il piano di pagamenti rateali deve essere strettamente legato allo Stato Avanzamento Lavori (SAL). Versa le rate solo dopo aver verificato l’effettivo completamento delle fasi indicate nel contratto (es. completamento delle fondazioni, completamento del tetto, ecc.).
- Direzione Lavori: Se possibile, incarica un tuo tecnico di fiducia (geometra o architetto) per effettuare ispezioni periodiche e verificare la corretta esecuzione dei lavori in base al capitolato e al progetto.
- Capitolato e Variazioni: Controlla che i materiali utilizzati e le rifiniture siano conformi a quanto stabilito nel Capitolato d’Appalto, che deve essere allegato al preliminare. Qualsiasi variazione deve essere concordata per iscritto.
4. La Conclusione: Il Rogito Notarile
L’atto definitivo di compravendita è il momento finale.
- Certificato di Agibilità: Prima del rogito, l’immobile deve essere dotato del Certificato di Agibilità (o Attestazione di Agibilità) che ne attesta la conformità urbanistica, igienico-sanitaria ed energetica.
- Rilascio Documenti: Il notaio, che agisce come pubblico ufficiale, deve verificare che il costruttore rilasci all’acquirente:
- La Polizza Assicurativa Decennale Postuma.
- L’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
- La Dichiarazione di Conformità degli impianti (elettrico, idraulico, termico).
Acquistare una Casa in Costruzione: Come Tutelarsi al Meglio